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激烈厮杀的长租公寓市场,需要一杯「凉茶」和「解药」

博志成2019-10-08 15:44:42


随着国家租赁新政的不断推进,住房租赁的东风一夜吹彻大江南北。尽管大部分长租公司不盈利已是当下的现实,却仍然阻挡不住开发商纷至沓来地进入长租公寓领域的步伐……


1

租赁大时代

开发商大举进军长租公寓


2017年7月,九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务,并选取广州、深圳等12个城市开展试点,租赁市场迎来政策利好。


在政策号召下,不少房企将长租公寓业务板块列为公司发展的重点板块。



龙湖是首家将长租公寓业务定位于主航道业务的房地产公司。冠寓是龙湖推出的长租公寓品牌。按照龙湖的计划,长租公寓业务将被推广至16个城市。到2020年,龙湖希望在长租公寓市场做到前三名,租金收入超过20亿。 



万科于2014年提出从纯住宅开发商转型为―城市配套服务商,并且公司在当时就确立要在十年内完成新业务探索与布局。2016年5月,万科正式推出以25-30岁白领青年为客户群体的泊寓系列公寓。公开数据显示,截至2017年7月,万科泊寓在全国22个城市拥有16000间公寓在运营,签约公寓约为4.5万间。


在一系列鼓励租赁的政策背景下,房企正拿出十分的热情布局租赁领域。从目前房企落地的长租公寓品牌来看,规模较大的就有万科、龙湖、旭辉、石榴、金地、远洋等。


一个“寓”字,被开发商和各长租公寓运营商们玩儿出了多种花样。


2

面对长租公寓的蓝海

开发商的自信和迷茫


巨大的市场前景是开发商趋之若鹜的原因之一。链家研究院院长杨现领发布的《租赁崛起》行业研究报告预测,2020年中国房产租赁市场租金规模将达1.6万亿元,市场前景可观。这是吸引了众多开发商入驻的原因之一。

 

也有房地产自身发展的因素。由于行业进入白银时代,面临发展瓶颈的房企纷纷考虑转型,租赁市场也属于居住的刚性需求,这一新风口吸引了部分房企试水。 


就房地产开发商自身来说,他们进军长租公寓领域,在资金、资源、成本三个方面,本身就拥有得天独厚的优势:


资源方面


房地产开发商拥有存量房产的资源优势,对于公寓改造等施工过程也更为得心应手


资金方面


开发商拥有更多的融资渠道,由于实力更为雄厚,信息不对称程度低,融资成本更为低廉


成本优势上


走集中式公寓路线的房地产开发商易产生规模效应,后期的管理成本、人力成本相对较低。同时,集中化、标准化的公寓路线也为统一的运营、扩张提供了极大便利。 


探索开发商进军长租公寓,当前存在两种截然不同的心态:一种是在自信心的驱使下,放开手脚就干。有了政策红利护航,有了充足的资金、资源做背书,为了抢占市场先机,部分开发商开始抢项目,挖人,多条产品线同时铺开,搞跨地域经营,有的甚至盲目地将房地产开发的经验硬性植入公寓的管理和运营过程中。


另一部分开发商则表现为犹疑或裹足不前。既然大部分长租公寓不盈利已经是事实,投资周期长也是事实,他们也在思考盲目跟风是否是明智之举?


星河控股副董事长、总裁姚惠琼表示,“很多开发商都在尝试,但几乎没人能把这种商业模式想明白。星河未来几年还是地产开发为主,但也愿意尝试,目前已组建好长租公寓团队。”

 

由于无法在“自由房源是卖还是租,不可售的房源做什么产品,帐怎么算以及如何盈利,如何快速找到优质房源,部门如何设置、团队如何搭建和激励”等问题上达成一个清晰的认识,部分开发商仍在岸边持观望态度,希望找到一套行之有效的方案来解决目前的尴尬状态。



3

开发商进军长租公寓困境解读


业内专家指出,虽然未来租赁市场发展空间巨大,但公寓运营毕竟不同于传统的房地产经营模式,它是一个庞大的工程体系,需要产业链上各个环节的补充,盲目自信的野蛮扩张,有可能交付一笔昂贵的学费作为代价。


笔者认为,如果开发商在步入市场前,不进行市场调研,不做相关的培训资讯,盲目进入市场,不可避免就会犯下某些过失,比如:错误的选址和定位、过度装修、招租不顺、管理漏洞等,这些将让公司付出每套房子不低于1万以上的学费成本。


既然住房租赁必将成为行业避无可避的发展趋势,如何应对未来“房东”身份的转变,长租公寓或将成为房企在下半场制胜的筹码!但目前长租公寓运营商普遍陷入重投入、利润被挤压、回报期长的泥潭,那么开发商该如何以正确的方式进入长租领域,运营的风险又该如何防范呢?

 

笔者认为,开发商进入长租公寓领域首先要做好顶层设计。那么顶层设计包括哪些内容?


从资本结构来说


是持有、装修、运营的投入如何设计,更有利于融资和税务;


从治理结构来说


是如何设计股东和团队的利益关系,赋能和监督的关系;


从管理机制来说


是部门如何设计,工作流如何规划,管理深度如何把握,团队如何进行招聘以及如何实现有效的激励。



4

开发商行动必需的战略咨询服务


如今,地产行业的经营理念正在发生着重大的变化,对于正在大肆进军长租公寓领域的开发商来说,如何围绕“人”、“地”、“钱”三个关键要素,在团队、管理、投资维度快速发力,是开发商进军长租公寓领域要解决的头等大事……否则在同样的好机会面前,拥有优势资源的开发商,也只能是错失良机。


目前国内在公寓咨询和培训方面做得比较好的,水滴属于其中之一。作为公寓企业综合服务商,水滴线上提供软硬一体化的系统解决方案,线下提供战略咨询和委托管理服务。水滴专注长租公寓运营和管理多年,在运营旗下品牌公寓的过程中,积累了丰富的经验,并将之升华成一套行之有效的培训方法及体系。


今年10月18日,中国泛地产行业综合解决方案提供商博志成,经过对长租公寓近两年的研究和探索,与水滴管家在上海签署战略合作协议,共同为500强开发商提供公寓咨询与培训服务。



据悉,2018年博志成将携手水滴,整合各方优势资源,集合泛地产、金融、服务……三大领域专家、企业家,以及政策研究专家、经济学家、地产实战专家,以“大中型房企的升级和转型”为立足点,为更多的开发商提供咨询和培训服务,帮助众多房企快速完成自己企业发展的顶层设计,加快布局长租公寓,抢滩万亿租赁市场。


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博志成首席政策与法律研究专家


国家《住房租赁管理条例》的起草人之一,作为国务院立法部门、住建部联合调研组成员,赴国内外多地,对国内外租赁市场进行深度调研,对《住房租赁管理条例》征求意见和建议。在已经举办的第一期、第二期租赁课程中,获得学员的高度认可,多人连续参加。

中央“农村三块地”改革的主要成员之一,长期参与房地产、国土、城市管理、环保等领域的法律法规制定及文件起草工作。


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